Režije, računi i dugovi u iznajmljenom stanu - šta dogovoriti prije nego nastane problem

Šta sve ulazi u režije

U različitim gradovima i zgradama režije izgledaju drugačije. Neki stanovi imaju odvojena brojila, neki zajedničko grijanje, neki obračun upravitelja, a neki ugovor za internet na ime podstanara. Zato ugovor treba biti prilagođen konkretnom stanu.

Stanje brojila pri useljenju

Stanje brojila je najbrži način da se odvoji stari dug od potrošnje podstanara. Na dan useljenja treba fotografisati brojila za struju, vodu, plin ili grijanje ako postoje. Fotografija treba pokazati brojilo i stanje, a isti podatak se upisuje u primopredajni zapisnik.

Ako nema odvojenog brojila, ugovor treba navesti kako se trošak dijeli. Na primjer, voda se može dijeliti po broju članova domaćinstva, grijanje po kvadraturi, a zajednički troškovi zgrade prema računu upravitelja. Ako to nije zapisano, svaka naknadna korekcija lako može postati spor.

• stanje svakog dostupnog brojila
• broj računa ili korisnički broj ako je dostupan
• da li postoje stari dugovi ili opomene
• da li je račun već dospio, ali se odnosi na period prije useljenja
• ko prima račune i kako ih prosljeđuje drugoj strani

Stari dugovi i opomene

Podstanar ne treba plaćati dug koji je nastao prije useljenja, osim ako je to izričito dogovoreno kroz manju kiriju ili drugi obračun. Stanodavac prije useljenja treba provjeriti da li postoje opomene, dugovi prema komunalnim preduzećima, neplaćeni upravitelj ili dug za internet opremu.

Ako se stari dug otkrije poslije useljenja, prvi korak je utvrditi period na koji se dug odnosi. Račun, brojilo, datum dospijeća i period potrošnje su bitniji od toga ko je trenutno u stanu. Ako je dug nastao prije useljenja, to treba riješiti sa stanodavcem pisano, uz kopiju računa.

Dostavljanje računa i potvrda

Ako računi dolaze stanodavcu, on ih treba proslijediti podstanaru na vrijeme. Ako računi dolaze podstanaru ili se preuzimaju elektronski, podstanar treba poslati potvrdu plaćanja. Ugovor može predvidjeti da se svaki račun i potvrda šalju istim kanalom komunikacije, kako bi se kasnije lakše pronašli.

1. stanodavac pošalje račun čim ga dobije ili najkasnije do dogovorenog datuma
2. podstanar plati račun do dospijeća
3. podstanar pošalje potvrdu uplate ili fotografiju plaćenog računa
4. obje strane čuvaju potvrde do završne primopredaje
5. sporni račun se ne ignoriše, nego se odmah označi kao sporan i provjeri

Paušal za režije

Ponekad stanodavac i podstanar dogovore paušal: na primjer, kirija plus fiksni iznos za režije. Takav model može pojednostaviti plaćanje, ali samo ako je jasno šta paušal pokriva. Paušal bez obračuna lako postaje problem kada zimi računi porastu, kada neko troši više vode ili kada dođe završni račun za grijanje.

Ako se koristi paušal, ugovor treba navesti da li je paušal konačan ili se na kraju mjeseca ili sezone radi poravnanje. Ako je paušal konačan, stanodavac preuzima rizik većih računa. Ako je avans, treba navesti kada se dostavljaju računi i kako se vraća višak ili doplaćuje razlika.

Internet, kablovska i oprema

Internet i TV usluge traže poseban oprez jer ugovor može biti na ime stanodavca ili podstanara. Ako je na ime stanodavca, podstanar plaća račun, ali ne može sam mijenjati paket ili raskinuti ugovor. Ako je na ime podstanara, podstanar treba znati da nakon izlaska mora raskinuti ili prenijeti uslugu i vratiti opremu.

Ruter, modem, daljinski upravljač, kartica i drugu opremu treba evidentirati u primopredajnom zapisniku. Ako se oprema izgubi, operater može naplatiti naknadu osobi na koju je ugovor registrovan. To često postane spor između stanodavca i podstanara tek nakon izlaska.

• na čije ime je ugovor kod operatera
• ko ima pravo mijenjati paket ili raskinuti uslugu
• ko plaća naknade za opremu, priključak ili raskid ugovora
• ko vraća opremu pri izlasku
• da li je internet dio kirije ili poseban trošak

Završni obračun pri izlasku

Završni obračun se radi pri izlasku, ali se priprema od prvog dana. Treba fotografisati brojila, prikupiti zadnje račune, provjeriti postoji li dug i upisati u zapisnik koji računi još nisu stigli. Ako se depozit zadržava zbog očekivanih režija, treba zadržati samo razuman dio i navesti rok obračuna.

Završni račun za grijanje, upravitelja ili vodu može doći poslije izlaska. Zato je dobro da ugovor predvidi kontakt nakon izlaska i rok u kojem se šalje kopija naknadnog računa. Bez tog pravila stanodavac može tvrditi da dug postoji, a podstanar nema način da provjeri period i iznos.

Ako podstanar ne plaća režije

Stanodavac treba reagovati čim primijeti kašnjenje, naročito ako računi dolaze na njegovo ime. Prvi korak je pisana poruka s konkretnim računom, iznosom, periodom i rokom za plaćanje. Opća poruka da računi kasne nije dovoljna ako kasnije treba dokazati dug.

Ako se dug ponavlja, treba poslati pisanu opomenu i provjeriti šta ugovor kaže o raskidu ili otkazu. Stanodavac ne treba samovoljno isključivati struju, mijenjati bravu ili iznositi stvari. Takvi potezi mogu stvoriti dodatni pravni problem. Spor se vodi dokazima i zakonitim putem, uz redoslijed opisan za sporne situacije između podstanara i stanodavca.

Ako stanodavac šalje nejasne račune

Podstanar treba tražiti kopiju računa i objašnjenje perioda. Nije dovoljno dobiti poruku s ukupnim iznosom bez računa, posebno ako postoji više stanova, zajednički mjerni uređaj ili naknadni sezonski obračun.

Ako je račun sporan, podstanar treba napisati šta tačno osporava: period prije useljenja, iznos koji ne odgovara brojilu, račun za uslugu koju ne koristi ili dug koji nije ranije prijavljen. Sporni dio ne treba ostaviti nejasnim, jer šutnja kasnije može izgledati kao prihvatanje duga.

Tri modela plaćanja računa

Stanodavac i podstanar mogu izabrati različite modele plaćanja režija. Nijedan nije savršen, ali svaki mora ostaviti dokaz. Najveći rizik ima model u kojem jedna strana kaže da će sama platiti, a druga nikada ne vidi račun ni potvrdu.

Koji god model se izabere, ugovor treba navesti kada se šalje račun, kada se plaća i kako se završava obračun pri izlasku.

Zajednički stan i podjela režija

Kada u stanu živi više osoba, režije treba razdvojiti od unutrašnjeg dogovora među podstanarima. Stanodavac obično želi jednu osobu ili sve potpisnike koji odgovaraju za obaveze, dok podstanari mogu dijeliti trošak po osobama, sobama, potrošnji ili drugom pisanom dogovoru.

• ko je ugovorna strana prema stanodavcu
• da li svi podstanari solidarno odgovaraju za kiriju i režije ili svako za svoj dio
• ko šalje dokaze uplata stanodavcu
• šta se dešava ako jedan podstanar izađe ranije
• kako se dijele sezonski troškovi grijanja i zajedničke usluge

Unutrašnji dogovor među podstanarima ne mijenja obavezu prema stanodavcu ako ugovor kaže drugačije. Zato promjenu osobe u stanu treba zapisati odmah, a ne tek kada dođe račun ili se traži povrat depozita.

Ako prijeti isključenje usluge

Opomenu pred isključenje struje, vode, grijanja ili druge usluge ne treba ignorisati. Prvo treba utvrditi za koji period je dug, na koga je račun, da li je dug stariji od najma i ko je po ugovoru plaćao taj račun. Ako postoji opasnost da se usluga isključi, obje strane trebaju reagovati odmah, ali plaćanje hitnog iznosa ne znači automatski priznanje da je dug konačna obaveza osobe koja ga je platila.

Ako podstanar plati stari dug da ne ostane bez usluge, treba prije ili odmah nakon uplate poslati poruku stanodavcu da plaća radi sprečavanja isključenja i da traži obračun. Ako stanodavac plati dug nastao tokom najma, treba tražiti refundaciju uz račun i dokaz plaćanja.

Avans, sezonski obračun i grijanje

Grijanje je posebno sporno jer se često plaća tokom cijele godine ili dolazi kroz sezonski obračun. Podstanar koji uđe u stan u maju može dobiti račun koji se odnosi na prethodnu sezonu. Stanodavac koji primi podstanara u oktobru treba jasno reći da li postoje akontacije, dug ili preplata.

Ako se plaća avans za grijanje ili druge režije, ugovor treba navesti kada se radi poravnanje. Bez poravnanja se ne zna da li je podstanar preplatio ili treba doplatiti. Završni obračun treba navesti period, račun i eventualni dio koji se zadržava iz depozita.

Okvir završnog obračuna režija

Završni obračun treba biti razumljiv i osobi koja nije pratila sve račune tokom godine. Dovoljno je napraviti tabelu po računima: period, iznos, ko je platio i šta ostaje. Ako je račun podijeljen proporcionalno, treba napisati kako je izračunat broj dana ili potrošnja.

Ovakav obračun ne mora biti savršen knjigovodstveni dokument. Treba biti dovoljno jasan da obje strane vide šta je nesporno, šta se čeka i koji iznos se vraća ili plaća.

Računi na ime stanodavca, podstanara ili treće osobe

Računi za struju, vodu, grijanje ili upravitelja često ostaju na ime vlasnika stana, dok ih plaća podstanar. Internet i kablovska nekad se vode na podstanara. Ta razlika je bitna jer osoba na čije ime je usluga registrovana obično prima opomene i formalne obavijesti, dok osoba koja stvarno koristi stan snosi trošak po međusobnom dogovoru.

• na čije ime dolazi svaki račun
• ko prima račun i do kojeg datuma ga šalje drugoj strani
• ko plaća eventualnu zateznu kamatu ako račun nije proslijeđen na vrijeme
• šta se dešava ako podstanar otvori internet ili drugu uslugu na svoje ime
• kako se zatvara ili prenosi usluga pri izlasku.

Izvori za provjeru

Za režije su ključni ugovor, primopredajni zapisnik i dokaz perioda potrošnje. Pravila Zakona o obligacionim odnosima pomažu kod razlike između troškova upotrebe i održavanja stvari.